Noox (Grupo Mypsa S.A. de C.V.): construcciones irregulares documentadas en la Ciudad de México
La inmobiliaria Noox, operada por Grupo Mypsa S.A. de C.V., ha desarrollado y comercializado lofts y mini departamentos en la Ciudad de México sin permisos de construcción, en zonas donde el uso de suelo lo prohíbe, dentro de áreas de conservación patrimonial y con unidades por debajo del mínimo legal habitable. La Procuraduría Ambiental y del Ordenamiento Territorial (PAOT) ha emitido resoluciones que confirman estas violaciones. Esta página reúne los hechos documentados para que compradores, vecinos e inquilinos puedan informarse y protegerse.
Hacemos un llamado urgente a las autoridades competentes —PAOT, INVEA, Alcaldía Cuauhtémoc, Alcaldía Coyoacán y Alcaldía Cuauhtémoc— a actuar de inmediato y detener la impunidad de esta empresa. Las resoluciones están emitidas. Los hechos están documentados. La ley está clara. Falta la ejecución.
¿Qué hace Noox ilegalmente?
Un patrón de construcción irregular que se repite en varias alcaldías
Los expedientes públicos y las resoluciones de la autoridad de ordenamiento territorial de la Ciudad de México documentan un mismo modo de operar de Noox (Grupo Mypsa) en distintos inmuebles: construir y vender al margen de la ley. Estas son las prácticas identificadas.
Construcción sin permisos
Obras ejecutadas sin registro de manifestación de construcción ante la alcaldía, requisito indispensable para cualquier edificación en la CDMX.
Uso de suelo prohibido
Comercialización de lofts para servicios de hospedaje en zonificaciones habitacionales donde ese uso está expresamente prohibido por el Programa de Desarrollo Urbano.
Violación a la densidad permitida
Oferta de 10 y hasta 12 unidades en predios cuya zonificación permite muchas menos viviendas — incluso zonas de una vivienda por cada 500 m².
Intervención en áreas de conservación patrimonial
Modificaciones a inmuebles dentro de polígonos de conservación patrimonial sin el dictamen técnico de patrimonio cultural urbano que la ley exige.
Unidades menores al mínimo legal
Venta de lofts desde 23.09 m², muy por debajo del mínimo legal de 31.70 m² para un espacio único habitable en la CDMX.
Hospedaje ilegal en zonas residenciales
Edificios que se presentan como vivienda pero se destinan a rentas de corto plazo tipo Airbnb en colonias donde el hospedaje está prohibido, afectando a los vecinos.
Casos documentados
Cuatro inmuebles, un mismo patrón: Roma Norte, Coyoacán y Colonia Juárez
A continuación se presentan los casos de construcción irregular de Noox (Grupo Mypsa) documentados en expedientes públicos, resoluciones de la autoridad de ordenamiento territorial, síntesis informativas del Senado de la República y denuncias vecinales.
Córdoba 12 — Roma Norte, Alcaldía Cuauhtémoc
10 lofts ofertados en la Torre C · Zonificación H/4/20/M · Área de Conservación Patrimonial
El desarrollo Noox Córdoba, ofertado públicamente en el propio sitio web de la empresa, es el caso más grave documentado hasta ahora. La PAOT investigó el inmueble y confirmó una acumulación de violaciones que afecta simultáneamente el uso de suelo, la densidad habitacional, el patrimonio urbano, la seguridad estructural y la infraestructura hidráulica de la colonia Roma Norte.
| Materia | Lo que exige la ley | Lo que hace Noox |
|---|---|---|
| Densidad habitacional | Zonificación H/4/20/M (Densidad Media): 1 vivienda por cada 50 m² de terreno | Oferta 10 lofts en la Torre C, excediendo la densidad permitida |
| Uso de suelo | Servicios de hospedaje prohibidos en esa zonificación | Unidades orientadas a estancias de corto plazo / hospedaje |
| Conservación patrimonial | El predio está dentro de un Área de Conservación Patrimonial; toda intervención requiere dictamen de la autoridad de patrimonio cultural urbano | No se localizó antecedente alguno de dicho dictamen |
| Permiso de construcción | Manifestación de construcción registrada ante la alcaldía | La Dirección General de Obras de la Alcaldía Cuauhtémoc informó que no existe registro alguno en materia de construcción para el inmueble |
| Factibilidad de agua | Dictamen de factibilidad de servicios hidráulicos previo a nuevas viviendas | No se localizó solicitud alguna de dicho trámite |
| Habitabilidad mínima | Mínimo legal de 31.70 m² para espacio único habitable (loft) | Unidades ofertadas de 23.09 a 48.57 m²; 7 unidades entre 23.09 y 28.32 m², en franca violación |
Durante la investigación se documentó además, con evidencia fotográfica aportada en las denuncias, la presencia de trabajadores de obra acarreando material al interior de la Torre C, pese a la ausencia total de registros de construcción. La propia página comercial de Noox, que oferta públicamente la venta de los 10 lofts, fue considerada con valor probatorio por la autoridad.
Berlín 52 — Colonia del Carmen, Coyoacán
12 mini lofts pretendidos · Zonificación HU/9m/55% (Habitacional Unifamiliar)
Años antes del caso de Roma Norte, Noox ya había sido señalada por la autoridad de ordenamiento territorial por el inmueble de Berlín 52, en el corazón de Coyoacán. La zonificación del predio es Habitacional Unifamiliar, que permite únicamente una vivienda por cada 500 m² de terreno. Noox pretendía vender ahí 12 mini lofts — es decir, doce veces más unidades de las que la norma admite.
La Dirección de Obras de Coyoacán confirmó que no existía documento alguno que avalara la obra. La PAOT resolvió el caso ordenando al INVEA verificar el inmueble y sancionar las irregularidades. Este antecedente demuestra que las prácticas de Noox no son un hecho aislado, sino un patrón sostenido en el tiempo.
Fernández Leal — Coyoacán
Más de 6 meses de obra sin documento que avale licencia alguna
La síntesis informativa del Senado de la República del 10 de abril de 2025 recogió señalamientos de prensa sobre la constructora:
"La constructora Noox construye edificios con presuntas violaciones a toda licencia de construcción y normatividad." Síntesis informativa, Senado de la República, 10 de abril de 2025
Como ejemplo se citó la obra en la calle Fernández Leal, Coyoacán, con más de seis meses de trabajos sin documento alguno que avalara una licencia de construcción. La misma cobertura advirtió que los edificios simulan ser departamentos, pero estarían destinados a operar como alojamientos tipo Airbnb de cara al Mundial de 2026, en contravención del uso de suelo habitacional.
Versalles 94 — Colonia Juárez, Alcaldía Cuauhtémoc
Quejas vecinales por la operación del edificio
Vecinos de la colonia Juárez han denunciado públicamente que el edificio administrado por Noox en Versalles 94 se ha convertido en un "dolor de cabeza" para la comunidad, por las molestias asociadas a la operación del inmueble y al flujo constante de ocupantes temporales, consistente con el patrón de hospedaje de corto plazo en zonas habitacionales documentado en los demás casos.
Lo que dice la autoridad
La PAOT ha confirmado las violaciones y ordenado verificación y sanciones
La Procuraduría Ambiental y del Ordenamiento Territorial de la Ciudad de México (PAOT) — la autoridad encargada de vigilar el cumplimiento del ordenamiento territorial y ambiental — ha emitido resoluciones sobre los desarrollos de Noox que confirman las irregularidades denunciadas y ordenan la intervención de las autoridades verificadoras.
| Autoridad | Lo que debe hacer |
|---|---|
| INVEA (Instituto de Verificación Administrativa de la CDMX) | Verificar el cumplimiento en materia de conservación patrimonial, zonificación (densidad e intensidad de construcción) y uso de suelo (hospedaje prohibido); y, de confirmarse las violaciones, imponer medidas de seguridad y sanciones. |
| Alcaldía Cuauhtémoc | Verificar los trabajos de modificación y construcción ejecutados sin registro de manifestación de construcción. |
| Secretaría de Gestión Integral del Agua | Verificar los aprovechamientos, tomas o descargas de agua del inmueble, al no existir dictamen de factibilidad hídrica. |
Las medidas de seguridad que la ley faculta a imponer en estos casos incluyen la suspensión de obras y actividades, la clausura parcial o total del inmueble e incluso, tratándose de construcciones que violan el uso de suelo y carecen de permisos, la posibilidad de órdenes de demolición de lo construido irregularmente.
Antes de comprar o rentar
Los riesgos de comprar un inmueble sin permisos: lo que Noox no te dice
Comprar un loft o departamento en un desarrollo que carece de manifestación de construcción, viola el uso de suelo o incumple los mínimos de habitabilidad no es solo un problema de la constructora: los riesgos se transfieren directamente al comprador. Antes de firmar cualquier contrato o entregar un anticipo, considera lo siguiente.
| Riesgo | Qué significa para ti |
|---|---|
| Sin certeza de escrituración | Un inmueble construido sin manifestación de construcción y en violación del uso de suelo puede no ser regularizable: la individualización y escrituración de las unidades puede resultar imposible o quedar viciada de nulidad, dejándote sin título de propiedad firme. |
| Clausura o demolición | Las autoridades pueden imponer medidas de seguridad que van desde la suspensión de actividades y la clausura del inmueble hasta órdenes de demolición de lo construido ilegalmente, con la consecuente pérdida de tu inversión. |
| Sin garantía de agua | Al no existir dictamen de factibilidad de servicios hidráulicos, no hay garantía legal de suministro de agua para las unidades, y las tomas existentes pueden ser objeto de verificación y regularización forzosa. |
| Crédito hipotecario y seguros en riesgo | Los bancos, el Infonavit y las aseguradoras exigen que el inmueble esté en regla. Una unidad irregular puede ser rechazada para crédito hipotecario, avalúo o aseguramiento, y perder valor de reventa. |
| Unidades inhabitables legalmente | Los lofts menores a 31.70 m² incumplen la superficie mínima de un espacio único habitable, lo que compromete su reconocimiento legal como vivienda. |
| Responsabilidad legal y multas | Quien opera hospedaje en zonas donde está prohibido, o habita y arrienda unidades irregulares, puede verse involucrado en procedimientos de verificación, multas y conflictos vecinales y condominales. |
Recomendación: antes de comprar en cualquier desarrollo, exige y verifica por ti mismo el registro de manifestación de construcción ante la alcaldía, el certificado único de zonificación de uso de suelo, el dictamen de patrimonio cultural urbano (si el predio está en área de conservación) y el dictamen de factibilidad hídrica. Si la desarrolladora no puede mostrarlos, no firmes.
Participación ciudadana
¿Cómo denunciar una construcción irregular en la CDMX?
Cualquier persona — vecino, compradora afectada o simple ciudadano — puede denunciar de forma gratuita las construcciones irregulares, las violaciones al uso de suelo y el hospedaje ilegal ante las autoridades de la Ciudad de México. No necesitas abogado ni acreditar interés jurídico para presentar una denuncia ciudadana.
PAOT — Procuraduría Ambiental y del Ordenamiento Territorial
Recibe denuncias ciudadanas por violaciones al uso de suelo, a la zonificación y densidad, a las áreas de conservación patrimonial y al ordenamiento territorial en general.
- Denuncia en línea a través del portal oficial paot.org.mx
- Atención presencial en las oficinas de la PAOT en la Ciudad de México
- Describe la dirección exacta del inmueble, qué se está construyendo u operando y, si es posible, adjunta fotografías
- El trámite es gratuito y la PAOT investiga, requiere informes a las autoridades y emite resoluciones
INVEA — Instituto de Verificación Administrativa
Es la autoridad facultada para verificar obras y establecimientos, imponer medidas de seguridad (suspensión, clausura) y sancionar construcciones sin manifestación de construcción y usos de suelo prohibidos, incluido el hospedaje ilegal.
- Denuncia a través del portal oficial invea.cdmx.gob.mx
- También puedes reportar obras irregulares ante la ventanilla única de tu alcaldía (Cuauhtémoc, Coyoacán, etc.)
- Para emergencias u obras en ejecución evidentemente irregulares, puedes reportar al Locatel / *0311 de la CDMX
- Conserva evidencia: fotografías, videos y fechas de los trabajos de obra
Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes sobre Noox y las construcciones irregulares
¿Es legal comprar un loft de Noox en Córdoba 12, Roma Norte?
De acuerdo con resoluciones de la PAOT, el inmueble de Córdoba 12 no cuenta con registro de manifestación de construcción, carece de dictamen de patrimonio cultural urbano pese a ubicarse en un Área de Conservación Patrimonial, viola la densidad permitida por la zonificación H/4/20/M y oferta unidades por debajo del mínimo legal habitable de 31.70 m². Comprar una unidad en estas condiciones implica riesgos graves de escrituración, clausura e incluso demolición.
¿Qué ha resuelto la PAOT sobre Noox?
La Procuraduría Ambiental y del Ordenamiento Territorial de la CDMX ha emitido resoluciones que confirman violaciones al uso de suelo, a la densidad habitacional, a la normativa de conservación patrimonial y a los requisitos de construcción en desarrollos de Noox, y ha ordenado al INVEA, a las alcaldías y a la autoridad del agua verificar las obras e imponer medidas de seguridad y sanciones.
¿Por qué es ilegal el hospedaje tipo Airbnb en los edificios de Noox?
En la zonificación aplicable a inmuebles como Córdoba 12 en Roma Norte, el uso de suelo para servicios de hospedaje está expresamente prohibido. Operar estancias de corto plazo en estas zonas habitacionales constituye una violación directa al Programa de Desarrollo Urbano, sujeta a verificación y sanción por parte del INVEA.
¿Cuál es la superficie mínima legal de un loft en la Ciudad de México?
La normativa de la Ciudad de México establece un mínimo de 31.70 m² para un espacio único habitable (loft). Noox ha ofertado unidades desde 23.09 m², muy por debajo del mínimo legal, lo que constituye una violación franca a la normativa de habitabilidad.
¿Qué riesgos corro si compro un departamento de Noox sin permisos?
Los principales riesgos son: imposibilidad o nulidad de la escrituración, órdenes de clausura o demolición, falta de garantía en el suministro de agua al no existir dictamen de factibilidad hídrica, negativa de créditos hipotecarios y seguros, pérdida del patrimonio invertido y posibles responsabilidades legales derivadas de habitar u operar un inmueble irregular.
¿Cómo puedo denunciar una construcción irregular de Noox o de cualquier inmobiliaria en CDMX?
Cualquier persona puede presentar una denuncia ciudadana gratuita ante la PAOT (paot.org.mx) por violaciones al uso de suelo y al ordenamiento territorial, y ante el INVEA (invea.cdmx.gob.mx) por obras sin manifestación de construcción o sin permisos. También puede reportarse ante la ventanilla única de la alcaldía correspondiente.